De gebiedsontwikkeling in de stad krijgt mede vorm via projecten op basis van grondexploitaties. De grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn ondersteunend aan vooral de programma’s Wonen, Economie (Kantoren en bedrijventerreinen) en maatschappelijke functies (zoals Onderwijs, Cultuur en Sport). In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) worden jaarlijks grondexploitatieprojecten geprogrammeerd en geprioriteerd. Daarnaast faciliteren we private ontwikkelingen via (zogeheten ‘anterieure‘) overeenkomsten, waarbij we door kostenverhaal actief en projectmatig meewerken aan initiatieven van derden op hun eigen grond. Dit gebeurt vooral daar waar maatschappelijke meerwaarde te realiseren is.
De krapte op de Eindhovense woningmarkt blijft. De coronacrisis heeft geen remmend effect op het aantal verkopen en de woningprijzen. Uit de kwartaalrapportages van Van Santvoort Makelaars blijkt dat de verkoopprijzen in het 3e kwartaal 2021 zijn gestegen naar gemiddeld € 404.945, 20% hoger dan in dezelfde periode in 2020. De krapte-indicator, die aangeeft hoeveel keuze een woningzoekende heeft, is in een gezonde woningmarkt tussen de 5 en 6. In Eindhoven staat die momenteel onder de 1. Dit geeft aan hoe krap de woningmarkt op dit moment is. Dit komt onder andere tot uiting in het percentage kopers dat de vraagprijs overbiedt. Meer dan 75% van het aantal verkochte woningen gaat weg voor een bedrag (ver) boven de vraagprijs. Het gaat in sommige gevallen zelfs over +10%. Voor veel woningzoekenden is het daardoor erg lastig om een betaalbare woning te bemachtigen.
We signaleren dat in de huidige vraag naar bedrijfslocaties blijft doorgroeien. De vraag naar HTSM en toeleverende industrie stijgt met meer dan 10% per jaar. Bouw- en bouwgerelateerd, maar ook groothandel & E-commerce blijven flink doorgroeien. De coronacrisis lijkt daar vooralsnog geen invloed op te hebben.
Voor de kantorenmarkt zien we dat de gevolgen van de coronacrisis voor een belangrijk deel nog ongewis zijn. Voor de korte termijn is de verwachting dat de vraag / aanbod-verhouding nog niet of nauwelijks zal verbeteren. Ondernemers maken nog steeds een pas op de plaats en stellen hun huisvestingsbeslissing uit. Voor de periode daarna is de verwachting dat er een andere manier van werken gaat ontstaan. In de toekomst zal in grotere mate vanuit huis worden gewerkt waardoor de bezetting van kantoorgebouwen afneemt. Daardoor kunnen bedrijven ervoor kiezen om in de toekomst minder meters kantoorruimte te huren.
De opgave om woningen, bedrijven en kantoren toe te voegen wordt steeds complexer. Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidingslocaties, dus zal de opgave door middel van verdichting in de bestaande stad moeten worden gerealiseerd. Dit zorgt voor meer complexiteit in projecten waardoor we worden geconfronteerd met langere doorlooptijden, meer kosten en risico’s.
Bij de actualisatie van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn deze ontwikkelingen doorgevoerd. Uitgangspunt blijft echter dat we kosten, opbrengsten en te hanteren parameters realistisch inschatten in het kader van het voorzichtigheidsbeginsel. Voor 2021 betekent dit dat conform BBV-regelgeving circa € 6,7 miljoen winst uit de exploitaties is genomen. In 2021 hebben we meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd. Na verrekening van de winstneming zorgt dit voor een afname van de boekwaarde van € 94,5 miljoen eind 2020 tot € 74,3 miljoen eind 2021.
Gezien de goed functionerende economie en het verwachte positieve resultaat kunnen we spreken van een nog resterende zeer courante voorraad. Om aan de stijgende vraag te kunnen voldoen, en hiervoor de juiste woningen en werklocaties te kunnen bieden, blijft het noodzakelijk om grondposities in voorraad te hebben en deze tot ontwikkeling te brengen.
De benodigde weerstandscapaciteit voor risico’s in de huidige projectenportefeuille stijgt van € 16,7 miljoen naar € 20,7 miljoen.
Voor een toelichting op de ontwikkelingen in de portefeuille, de projecten en risico’s verwijzen we naar paragraaf G Grondbeleid.